- Tabella cantoni / tipologia dei comuni: dove sono descritte le definizioni dei singoli tipi di comuni nel quaderno tematico?
- Immagine località / quartiere cittadino: come viene descritta esattamente l’immagine (non fa già parte della microposizione)?
- Sì, l’immagine fa parte della microposizione. Abbiamo cercato di rendere la tabella di facile uso, in modo che da un lato l’immagine località e dall’altro gli altri aspetti della microposizione vengano valutate separatamente. Pensiamo che questo sia più semplice per l’utente e trasparente nei confronti di una valutazione complessiva. L’immagine località permette poi una valutazione ancora più fine all’interno della microposizione. L’immagine località è inoltre piuttosto un fattore Soft (c’è una risposta alla domanda, se l’uso previsto è adatto all’ambiente utente esistente), mentre la microposizione riguarda più la valutazione delle caratteristiche fisicamente misurabili (vista, luce solare, accessibilità, uso del quartiere, rumore, odore, ecc.)
- Come si riconosce il limite da un’immagine “media” a una “leggermente superiore alla media”?
- Qui, si sta cercando di simulare la valutazione degli attori, in particolare dei potenziali acquirenti. Si tratta quindi di una valutazione o percezione soggettiva. L’esperienza dimostra che la differenza tra “media” e “buona” può essere fatta facilmente. Il passo intermedio è una semplificazione, perché spesso si dice: Beh, in realtà nella “media”, ma leggermente di più, ma però non ancora “buona”. In definitiva, che conta qui è l’esperienza dell’esperto;
- Imposizione fiscale relativa: quando questa è rispetto a quella della capitale Cantonale „leggermente sopra la media“ quando è „sopra la media“, quando è „elevata“, ecc.?
- Importante è che la capitale Cantonale sia il cosiddetto „termine di paragone“. L’imposizione fiscale in un confronto intracantonale è nella maggior parte dei casi facile da conoscere e valutare. In definitiva, si può pure misurare, ma sul mercato questo riguarda la percezione della gente;
- Dove si trova la descrizione „Densità del personale d’ufficio“ nel quaderno tematico (cioè anche qui cosa significa „elevato“, cosa „leggermente sopra la media“ ecc. – quale proporzione separa una classe dalla successiva o dalla successiva alla susseguente)?;
- Nell’analisi econometrica, questo è stato effettivamente fatto usando numeri e confini tra le classi. Ma però nell’applicazione non si vogliono fare riferimenti ai dati, ma piuttosto una valutazione. In definitiva, si tratta anche qui della percezione delle qualità come sede per gli uffici. L’esperienza insegna che gli esperti possono farlo bene nella maggior parte dei casi, ma sempre in particolare è importante possedere l’esperienza necessaria;
- Microposizione: dovrebbe essere definita più chiaramente, in modo simile a quanto detto sopra (precedentemente descritta attraverso tre sottocriteri).
- È una questione di pacchetto complessivo per la luce solare, la vista, la qualità dei servizi, il tempo libero e la ricreazione, i collegamenti di trasporto pubblico, i collegamenti stradali, l’inquinamento acustico e condizioni particolari negative. L’esperienza mostra che la valutazione normalmente funziona bene per gli esperti, ma è importante possedere l’esperienza necessaria;
- Utilizzo: Per il residenziale è chiaro. Per il commercio: cosa per l’alberghiero/gastronomia (piuttosto che l’artigianale o piuttosto la vendita?)
- L’esperienza rispettivamente le tabelle sono solo adatte limitatamente agli usi particolari;
- Come deve essere definita la gestione delle “Zone di pubblico interesse” e delle “Zone per gli impianti e le costruzioni pubbliche”?
- Si applica l’approccio „cosa sarebbe se…?“. Ad esempio, quale valore verrebbe assegnato allo spazio per uffici se non fosse situato nella zona di pubblico interesse?
- Dal momento che il mercato non ha ruolo in queste zone, se necessario si possono anche riutilizzare le tabelle delle Classi di Posizione precedentemente conosciute.
- Nell’artigianale possono risultare valori negativi – e poi?
- In una prima fase, controllare se tutte le cifre sono state lette ed elaborate correttamente dalle tabelle ausiliarie. Se le tabelle non forniscono risultati finali comprensibili, si devono usare delle alternative. Per inciso, c’è molto terreno artigianale non edificato che non viene costruito proprio per questo motivo: il valore del reddito è negativo ed il venditore vuole un prezzo positivo;
- Perché c’è una differenza così grande nella tabella per le Classi di Posizione per le abitazioni tra Zurigo e Zugo quando si confrontano centri di medie dimensioni? E perché non è il contrario?
- Il valore inserito nella tabella è un rapporto tra il terreno ed il valore totale, cioè un valore relativo. Ha lo scopo di aiutare il valutatore a dividere il valore totale nelle componenti del terreno e dell’edificio. Non è un prezzo/valore al metro quadro;
- Come si spiega il rapporto tra “località turistica esclusiva” e “località turistica” nel Canton Ticino nella tabella delle Classi di Posizione (in tutti gli altri cantoni è il contrario)?
- È il risultato dei calcoli, ma questo è scarsamente supportato.
- Perché non c’è una percentuale a Zugo per i borghi, anche se ci sono zone di borghi?
- Queste indicazioni non sono definite in termini di normative edilizie o delle zone comunali, ma in termini di strutture spaziali;
- Quanti casi sono stati valutati per le abitazioni?
- Quanti casi sono stati valutati per il commercio?
- Come è stato accolto il quaderno tematico dalle altre associazioni professionali o quanto è stata stretta la collaborazione con le stesse -> quanto è alta l’accettazione dei potenziali utenti?
- Il quaderno tematico non è stato sviluppato in collaborazione con altre associazioni, mentre il riscontro delle altre associazioni interessate è stato finora positivo. Il Consiglio della SIV ha ordinato la revisione ed il quaderno tematico e lo sostiene completamente;
- Quando saranno pubblicate le nuove tabelle sulla pagina web del SIV?
- Il tema è ancora aperto. Spetta alla SIV decidere in merito;
- Su cosa si basa la tabella in relazione alla domanda su cosa sia una destinazione “turistica” e su cosa sia una destinazione “turistica esclusiva”?
- La divisione viene fatta sulla base di un determinato limite definito dalla domanda turistica;
- Perché nel cantone di Vaud sono così grandi le differenze tra una “località turistica” e una “località turistica esclusiva”?
- Questo risultato è scaturito dal calcolo dei dati;
- Come si dividono gli immobili ad uso misto?
- Secondo l’esempio descritto nel quaderno tematico;
- Nel Canton Svitto, per esempio, il distretto di Einsiedeln ha apparentemente un’alta imposizione fiscale, anche se questa è ancora inferiore a quella del Canton Zurigo e mostra l’alta attrattività del comune.
- Cfr. „Imposizione fiscale relativa“. Le differenze cantonali vengono scelte sulla prima tabella „Cantone e tipo di spazio“ e il riferimento all’interno del cantone è fatto sulla base del capoluogo Cantonale. Altrimenti, l’imposizione fiscale nei cantoni di Berna e del Giura sarebbe sempre molto alte e nei cantoni di Svitto, Zugo, ecc. sarebbe sempre molto basso. Non ci sarebbe alcuna differenziazione intracantonale in un confronto a livello nazionale.
